A engenharia oculta da incorporação
A RECHE Real Estate estrutura projetos de incorporação para aprovação na CEF: viabilidade, conformidade e funding resolvidos antes do protocolo. MCMV Faixas 2 a 4 e médio/alto padrão no Interior de São Paulo.
A tese
Diretor de novos negócios, gerente de viabilidade, coordenador de aprovações e estruturador de funding somam quatro salários sênior mais encargos. Um pipeline de 2 a 3 lançamentos por ano não sustenta essa folha. A RECHE entrega as quatro competências como estrutura contratada: por frente, por projeto ou por assinatura mensal.
Sem preço-limite calculado, a permuta é negociada no palpite. Um ponto percentual a mais numa gleba de R$ 60 MM de VGV vale mais que o ano inteiro de estrutura.
Sem caminho crítico, Prefeitura, GRAPROHAB, CETESB e concessionárias andam em série. O cronograma vira fila, e a fila cobra carrego de terreno.
Sem dossiê preparado, o crédito à produção entra na fila de exigências do GERIC. Obra parada no papel não amortiza terreno nem estrutura de capital.
Sem acompanhamento mensal, o desvio aparece na medição, não na projeção. A correção de rota chega quando já custou pontos de margem.
O que muda a margem não é o dado. É a data em que ele chega à sua mesa.
Os três traços
O símbolo da RECHE são três traços a 30°, todos na mesma direção. Cada traço carrega um valor, na sequência lógica de toda incorporação.
A aprovação é construída antes do protocolo.
Due diligence de mais de 50 itens e homologação proativa junto à CEF. Urbanístico, ambiental e jurídico resolvidos antes de virarem exigência.
Critério: a RECHE não protocola para testar.
Toda decisão precisa sobreviver à planilha.
As 53 variáveis do método, custo raso auditado e fluxo validado. Quando a conta não fecha, a recomendação é não avançar.
Critério: se não dá para mostrar a conta, não se emite o parecer.
A margem do cliente é o produto.
DRE dedicado, glosas eliminadas, tributação estruturada e funding dimensionado, linha a linha.
Critério: quantos pontos de margem isso protege ou destrava?
Conformidade aprova. Viabilidade decide. Lucro confirma.
O ciclo do empreendimento
Seis etapas. Cada uma responde a uma pergunta de caixa e produz uma decisão datada, não um relatório.
O terreno cabe no seu produto e no seu caixa?
Decide: preço-limite e formato de aquisição
A conta fecha na margem que a operação exige?
Decide: go, ajuste de premissas ou recusa
Qual produto, qual SPE, qual regime tributário?
Decide: produto definido e SPE constituída
O que trava o protocolo e por quantos meses?
Decide: caminho crítico e licenças emitidas
O preço e o canal sustentam a VSO projetada?
Decide: tabela de vendas e plano comercial
O realizado ainda confirma a margem projetada?
Decide: correção de rota e repasse bancário
Como se contrata
Cada frente é contratável isolada, combinada por projeto ou integral, na assinatura. Dez frentes cobertas, do terreno à assistência técnica.
DIAGNÓSTICO
Escopo fechado, prazo curto, risco baixo de contratação. Um parecer que autoriza ou interrompe a decisão.
Parecer go/no-go multidisciplinar por gleba, sobre os 108 campos de diagnóstico.
Preço fechado por terreno
Produto, VGV, custos, fluxo, margem e cenários, com critério explícito de no-go.
Preço fechado por estudo
ASSESSORIA
Acompanhamento de uma frente específica, com rito mensal e responsável nomeado. Cobrança recorrente.
PMO de licenciamento até o alvará de execução: 197 atividades com caminho crítico.
Mensalidade + êxito por marco
Empresa e projeto preparados para o crédito à produção: rating, enquadramento e dossiê GERIC.
Fixo + success fee sobre o financiado
GESTÃO DELEGADA
A RECHE assume o PMO ou a gestão integral, com mensalidade e remuneração vinculada ao desempenho.
OFERTA-ÂNCORA
A estrutura de incorporação contratada por mês, não por folha: novos negócios, viabilidade, aprovações e funding integrados.
Mensalidade + percentual do VGV
Auditoria e recuperação de projeto em curso, com as mesmas 53 variáveis.
Diagnóstico + remuneração variável
Proposta em até 48h úteis após a reunião, com validade de 15 dias corridos.
O que roda por dentro
O nome comercial é como o cliente contrata. O nome do método é o que faz dois diagnósticos diferentes usarem a mesma régua.
Radar 108: aplicados à gleba antes de qualquer proposta.
Diagnóstico 53: com critério explícito de no-go.
Cronograma 197: sequenciadas, com caminho crítico e responsável por atividade.
Antes de assinar a permuta, passe o terreno pelas 53 variáveis.
Se a conta não fechar, você acabou de economizar dois anos.
Histórico
Empreendimentos MCMV no Interior de São Paulo. As empresas assistidas não são nomeadas, por prevenção a conflito de interesses.
SOROCABA / SP
R$ 140 MM397 UH · VGV
SOROCABA / SP
R$ 120 MM399 UH · VGV
SOROCABA / SP
R$ 120 MM364 UH · VGV
BOITUVA / SP
R$ 65 MM288 UH · VGV
MAIRINQUE / SP
R$ 30 MM138 UH · VGV
TATUÍ / SP
R$ 25 MM116 UH · VGV
O rito de entrada
A entrada não começa por apresentação institucional. Começa pela leitura da sua carteira, com a mesma régua que se aplica a uma gleba nova.
Pipeline, empreendimentos em curso, estrutura atual e restrições de caixa. Abertura do data room.
Cada terreno e cada projeto passam pelos 108 campos de diagnóstico, na mesma régua.
Onde falta estrutura, onde o funding atrasa, onde o cronograma está em série e deveria estar em paralelo.
Frentes escolhidas, nível por frente, ritos definidos e responsável nomeado de cada lado.
Prazo típico observado, conforme volume documental e número de empreendimentos em curso. Se o diagnóstico concluir que a estrutura interna já resolve, o parecer vai dizer isso, e a conversa termina aí.
Quem opera
28 anos em incorporação e construção, do diagnóstico do terreno ao Contrato PJ. Board member em empresas do setor. Acesso GERIC: relacionamento institucional com a CEF (SEH/GIHAB, Superintendência Piracicaba).
Pareceres jurídicos e contábeis definitivos permanecem sob responsabilidade de profissional habilitado; a RECHE trabalha em conjunto com esses profissionais.
EXECUTA COM EQUIPE PRÓPRIA
Diagnóstico de gleba, potencial construtivo e valor máximo de aquisição
EXECUTA COM EQUIPE PRÓPRIA
Modelagem de viabilidade, fluxo de caixa e análise de sensibilidade
EXECUTA COM EQUIPE PRÓPRIA
Dossiê de funding, rating e interlocução com o agente financeiro
EXECUTA COM EQUIPE PRÓPRIA
PMO de licenciamento e PMO do empreendimento, com reporte ao sócio
COORDENA E RESPONDE
Advogado e contador: memorial, SPE, patrimônio de afetação e RET
COORDENA E RESPONDE
Projetistas, construtora, agência, imobiliária e administradora
Próximo passo
Sessão estratégica privada, diagnóstico executivo 1:1. Exclusivo para incorporadores e construtores.